Kosten wijzigen perceelbestemming agrarisch naar bouwgrond

De grond is door tsjechisch ingezetene met tsjechische nationaliteit gekocht tbv een nederlander omdat die geen grond kunnen kopen dat geregistreerd is bij PF, de bestemming was zahrada maar er was een wijziging in bouwgrond aangevraagd en inmiddels verkregen.

Bouwgrond kan wel door buitenlanders gekocht worden TENZIJ die grond nog geregistreerd is bij PF. De registratie bij PF wordt pas doorgehaald als er een bouwvergunning is afgegeven, daarna kan de grond dus op naam van ons medeforumlid geregistreerd worden.

De bouwvergunning wordt afgegeven als aan alle bouwvoorwaarden wordt voldaan, één daarvan is dat er "water" is (een eigen bron of aansluiting op het openbare waternet) Hier zit op dit moment de bottleneck, er is geboord tot 38 meter en er is water gevonden echter is de boorput de volgende dag ingestort (teveel drijfzand) dus nu zoeken we naar een oplossing om er water te krijgen. Dat zit in de gemeentelijke plannig echter kan nog wel een jaartje of wat duren tenzij de EU nog wat geld over heeft!

De overdracht van de grond is dus eigenlijk helemaal het probleem niet, er kan echter op dit moment niet aan alle voorwaarden voldaan worden.

Maar het topic gaat over aanvragen bestemmingswijziging en dan ben ik het curiuos eens dat je er als buitenlander niet aan moet beginnen, tenzij je een goed ingevoerde tsjech voor je aan het werk kan houden. Onze ervaring is dat zelfs tsjechische makelaars de regels onvoldoende kennen, laat staan nederlandse!

P

 

Wat me vooral vaak opvalt in dit soort discussies, is dat er door nederlanders vaak erg licht en gemakkelijk gedacht wordt over bestemmingswijzigingen.
De vraag die je je vooral moet stellen voordat je hier aan begint is: "Zou ik in Nederland ook een stuk agrarische grond kopen en na aankoop daarvan naar de gemeente gaan om het 'even' om te laten zetten in bouwgrond?" Als het antwoord daarop 'nee' is, moet je het zeker in het buitenland, waar je de taal en regels niet kent, niet gaan proberen.

Bij bovenstaande vraag moet je er natuurlijk van uit gaan dat de agrarische grond in Nederland net zo goedkoop is en op een net zo unieke plek ligt met net zulke leuke buren als de grond die je in Tsjechie op het oog hebt. Bouwgrond is niet voor niets veeeel duurder dan landbouwgrond. Ook in Nederland is op veel plekken nog landbouwgrond te koop voor €6 per vierkante meter.

Ben benieuwd wat je zult betalen aan overdrachtsbelasting, aangezien je grond dan opeens enorm in waarde is gestegen! 'Zomaar' overschrijven van je Tsjechische vriend op jouw naam, gaat dus niet. Je moet een koopcontract of 'gift'-contract overleggen bij het kadaster met daarin de huidige (dus ná omzet naar bouwgrond) waarde van het perceel.

Kan dus nog in de papieren gaan lopen!!

 

En er is nog een ander gevaar. Als een ambtenaar ergens in het traject bepaalt dat deze transactie hem niet bevalt, kan hij aangifte doen bij justititie wegens het misbruiken van een constructie om de wet te omzeilen. Je kan dan zowel in een civiele procedure terecht komen, waar de rechter niet meer kijkt naar wetsartikelen, maar gewoon op eigen sympatie afgaat, en met een grote zwaai de hele transactie verwerpt (rechtsgrond: "proti dobry mraven", dwz " tegen de goede zeden) of in een strafrechtelijke procedure. In beide gevallen heb je heel weinig kans om hier heelhuids uit te komen en ben je op het eind van de rit alles kwijt.

 

Klopt, ik spreek in mijn post ook niet over het al dan niet aanwezig zijn van een verkoopsprijs dussen Feertje en de tsjechische vriend. Ik waarschuw alleen even dat constructies vaak makkelijker lijken dat ze zijn. Bij deze constructie zal er overdrachtsbelasting betaald moeten worden over de waarde van het perceel. En dat kan nog wel eens tegenvallen.... En Feertje zit helaas al ruim twee jaar in dit proces, terwijl de TO Vladimir nog moet beginnen. Hem kunnen we dus nog behoeden voor mogelijke problemen, of voorbereiden op wat hem te wachten kan staan. Ik vindt dus dat we niet oftopic zijn, want ik interpreteer de vraag van TO als een vraag naar de kosten en procedure van omzetting van grond.

 

Laat dat woordje helaas maar weg. Sommige dingen hebben nu eenmaal tijd nodig.

Als je denkt dat je sommige dingen kunt regelen zonder ergens tegenaan te lopen dan moet je er maar niet aan beginnen. Niets gaat zonder slag of stoot...echt niet.

Ik wel... laat mij er aub buiten en hou op over dat gespeculeer van wat zou kunnen gaan gebeuren.

En als er mensen zijn die willen weten hoe het afgelopen is TZT??? Dan zal ik dat hier wel posten.

 

dat kost tijd veeeeel tijd en veel geld

goedemiddag,

Wij hebben hier veel ervaring mee en nét weer achter de rug direct aan het Rozkozmeer in Ceske Skalice tussen Nachod en Hradeck Kralove.
Even als voorbeeld, je krijgt eerst bouwtoestemming van de gemeente, maar dat zegt helemaal niets!
Dan begint het hele circus pas.
Je moet van 20 instanties stempels hebben en voor elk onderzoek moet je betalen, doe je dit niet meteen dan krijg je geen stempel, dus moet je iemand hebben met de know how, die er bovenop zit hele dagen, dan moet je voor elke stempel betalen en als op het laatste moment de omliggende bewoners erop tegen zijn gaat het gewoonweg niet door. Komt er iemand van het natuur behoud op tegen gaat het niet door.
Dit kan jaren duren en de kosten lopen zeer hoog op.
Als dit eenvoudig zou zijn dan was er nergens meer grond te koop, zeker niet voor buitenlanders.
en als je dan alle vergunningen hebt, dan komen de kosten van de infrastructuur.......
dus verzin eer je begint.
toch succes gewenst,

 

En hoe is dit, met al jullie ervaring, afgelopen?...

Char.

 

Blijkbaar worden eerdere posten opgevat als off-topic, aantijgingen en speculaties. Toch wil ik in ieder geval voor de TO een samenvatting plaatsen van de antwoorden op zijn vraag:
"wat kost (in tijd en moeite) het omzetten van agrarisch naar bouwgrond."

1. Veel tijd, het is een jarenlange procedure, waar heel veel mensen/instanties goedkeuring moeten verlenen.

2. Agrarische grond is voor een buitenlander nog niet op eigen naam te krijgen. Om dit te omzeilen kun je a) een sro oprichten of b)de grond eerst op naam van een bevriende Tsjech aanschaffen. Houdt bij beide constructies rekening met de te betalen overdrachtsbelasting over de waarde van de grond bij uiteindelijke overdracht. Vergeet ook niet dat je als de grond uit de sro wilt halen, je ook nog winstbelasting moet betalen.

3. Geld. Misschien is het omzetten van de besteming gratis, maar je wilt uiteindelijk ook een bouwvergunning voor de grond. Voor de bouwvergunning moet je een projectplan hebben, wat je moet laten maken.

4. Bemiddelingskosten. Als je zelf niet alle instanties af kunt/wilt gaan om de benodigde toestemming en stempels zul je iemand moeten betalen om dit voor je te doen.

5. Vervolgkosten: aanleg van infrastrutuur (als dat al mogelijk is, ik ken inmiddels al meerdere verhalen van mensen die om wat voor reden dan ook geen waterput op hun perceel kunnen krijgen. Geen waterput/waterleding= GEEN Bouwvergunning)

Dit zijn allemaal dingen waarvan je nu al weet dat je tegenaan gaat lopen voordat de bouw van je huis begint.

Let op, er zijn in Tsjechie helaas mensen actief die beweren dat het allemaal eenvoudig is en dat ze het (tegen betaling) voor je kunnen regelen. (en nee, ik bedoel hier niemand in het bijzonder mee, maar we kennen allemaal de verhalen)

Agrarische grond lijkt een koopje in vergelijking met bouwgrond. De prijs van bouwgrond reflecteerd de moeite die iemand al gedaan heeft om van het betreffende perceel bouwgrond te maken.

We zijn hier op het forum om ervaringen uit te wisselen en als er naar gevraagd wordt elkaar van raad te voorzien. Vreemd dat pogingen van raad aan de ene gezien worden als aanval op de andere. Misschien dat mijn laatste post wat 'scherp' was, maar ik heb hem geschreven als reactie op een door Seambyt terecht teruggetrokken post.

 

Markousovice, heel erg bedankt voor uw samenvatting en bedankt iedereen voor de bijdrage! Het was weer een tijdje geleden sinds ik dit onderwerp begon en zie nu hoeveel mensen hierop hebben gereageerd.

Het ging mij vooral om de vraag over de omzetting van de grondbestemming door de gemeente en niet om de toestemming voor de eigenlijke bouw van een nieuw huis. In onze situatie hebben we al een huis met een groot stuk grond erbij wat nu tuingrond is (zahrada). En wilden die omzetten in bouwgrond. Dit omdat de prijs van de grond na omzetting dan aanzienlijk hoger wordt.

We hebben de omzettingprocedure inmiddels al gestart (het kon gewoon door onze starosta/burgemeester in het dorp te e-mailen over onze wens hiertoe). Het was inderdaad helemaal kostenloos. Wel goed voor andere mensen om te weten!