Heden, verleden en toekomst van Stadla

Topic in 'Onroerend Goed' gestart door Stadla, 24-04-2018.

  1. Het is hier fantastisch!

    Eerst wat over mijn privé-situatie. Ik behoor tot de groep mannen die op latere leeftijd ontdekken dat een relatie met een man beter zou zijn geweest dan met een vrouw. Na een heel moeilijke tijd het nadrukkelijke advies uit elkaar te gaan aanvaard. Gelukkig nog steeds goede contacten met mijn vrouw en kinderen. Daarna geen nieuwe partner kunnen vinden. Dit betekent dat ik wel alleen bezig ben maar niet alleen sta.

    Ook onder moeilijke omstandigheden was ik bezig geweest met het in de computer brengen van landkaarten. Wanneer je nu informatie nodig hebt waarbij een kaart een rol speelt vind je het heel normaal dat die op de computer is te zien. Denk bijvoorbeeld maar aan de navigatie in de auto. Die kaart is niet vanzelf in de auto gekomen. Ik dacht mijn pensioen te kunnen halen met het digitaliseren van landkaarten. Eerst waren mogelijke opdrachtgevers huiverig, maar toen men na jaren het belang ervan inzag kon een en ander niet snel genoeg gaan. Ik kon geen opdrachten meer krijgen en ging solliciteren voor een betrekking. Ben je ouder dan 50 en ben je zeer gespecialiseerd dan wordt je door de maatschappij uitgekotst. Klop je aan bij een wethouder om gebruik te kunnen maken van een speciale regeling voor zelfstandigen dan krijg je als enige antwoord dat je pas opnieuw kunt aankloppen wanneer je je huis hebt opgegeten. Daarvoor heb ik de overheid niet nodig!

    Omdat ik jaren geleden bezig ben geweest met de bouw van een echt kerkorgel in huis had ik een flinke woonruimte nodig. Eerst ben ik het huis dat ik kocht verder gaan opknappen. Daarin zou ik gasten kunnen ontvangen, maar zonder inkomen en met schulden moest ik besluiten het huis te verkopen. Kreeg juist een goede prijs, maar een soortgelijk huis terugkopen kost ook veel. Daarom besloten naar het hoge noorden te gaan en daar een klein huis te kopen waar het orgel een plaats zou kunnen krijgen.

    Na ook dat huis wat verbouwd te hebben kon ik verder gaan met het idee een pension te beginnen. Ik wil best voor de medemens wat betekenen maar ik aanvaard geen vrijwilligers werk. Zo goed is de gemeenschap niet voor me geweest: eet eerst je huis maar op en doe dan een beroep op een uitkering. Na wat alternatieven te hebben bekeken is het oog gevallen op de noordrand van Tsjechië. Mijn motieven waren een toeristisch interessant gebied en binnen een dag bereikbaar vanuit Nederland. Met een 'tolk' een aantal reizen gemaakt en daarbij veel makelaars benaderd. De moeilijkheid is dat wanneer je nog globaal zoekt je geen adressen krijgt en aan de hand van plaatjes moet gaan zoeken. Ik kreeg wel de indruk dat makelaars ook aanbiedingen hebben op grote afstand van de vestigingsplaats. Op een reis met een vriend zei hij op een gegeven moment op die plaats een stuk grond te kopen. Hij was binnenhuisarchitect en had een plan voor een motel. Zomaar ergens een gebouw neerzetten is ook in Tsjechië, zeker in een beschermd gebied, echt niet mogelijk. De laatste trip richtte zich op het zoeken van een bouwkavel. Ik had enkele makelaars in Liberec geselecteerd. Met een ervan kreeg de 'tolk' ruzie omdat de makelaar zei dat Nederlanders alleen maar kijken en niet kopen. De aangeboden bouwkavels bleken alleen maar niet interessante plekken te zijn. Ik had eerder wel eens achter het net gevist omdat het onroerend goed al was verkocht. We bezochten een makelaar die hoorde dat ik grote interesse had in het gebied 'Boheems Paradijs', Český Ráj. Daar had hij een grote boerderij in de aanbieding met 2 ha grond er omheen. Ik ben daar voor 'gevallen'. Wist wel dat het veel werk zou zijn om daar een pension van te maken en dat dit een meerjaren project zou worden. Eigenlijk is het geheel ook te groot. De ligging is in mijn ogen optimaal. Ik had de problemen met overstromingen in 2002 gezien en wist dus dat ik met water rekening moest houden. Door verkenningen in de winter had ik ervaren hoe belangrijk het is langs een doorgaande weg te zitten. Je moet anders veel sneeuw zien te ruimen! Naar één kant een ver uitzicht (minimaal 7 km), naar achteren kom je gelijk in het bos. Aardig is ook de boomgaard en enkele bijzondere bomen.

    Waarom wilde de eigenaar het geheel verkopen?
    De boerderij was al meer dan 10 jaar onbewoond. Ideaal voor illegale handelingen. Voor particuliere bewoning veel te groot. De nazaten van de boer hadden de grond niet verkocht behalve de gebouwen en 2,2 ha rondom de boerderij. Opnieuw boeren was hierdoor onmogelijk. De eigenaar wilde de benedenverdieping van het oude woonhuis gebruiken als een grote woonkamer en had daartoe de nodige muren gesloopt. Hij had nieuwe ramen laten aanbrengen en gebruikte een gedeelte tussen het woonhuis en een grote schuur voor opslag. Daarvan de deur ook flink gebarricadeerd. In de winter was er veel sneeuw gevallen en toen werd de weg nog niet zo geruimd. Dat was voor dieven een goed moment om de nieuwe ramen compleet met sponningen mee te nemen. De eigenaar timmerde de boel provisorisch dicht en wist dat zijn vriendin van dat moment het gebouw veel te afgelegen vond: het dorp ligt op 1,3 km en in de andere richting is een gehucht op 1,0 km.

    Wat heb ik gekocht?
    Ten eerste een lang gebouw dat uit drie delen bestaat. Eerst een woonhuis waarop vermoedelijk in 1938 een verdieping is gebouwd met een grote zolder. Op de boerderij werd nog veel met de hand gewerkt en men had woonruimte nodig voor de medewerkers. Daarnaast een grote stal (vermoedelijk gebruikt voor machines en opslag) en daartussen een gedeelte waarbij het plafond is opgebouwd uit klinkers die gesteund worden door spoorstaven. Het gedeelte beneden was een varkensstal, daarboven een kippenhok. Het tweede gebouw is een grote schuur waarin schapen werden gehouden en machines werden gestald. Het derde gebouw heeft een plafond dat is opgebouwd uit blokken zandsteen. Daarin zullen de paarden hebben gestaan. Aanpalend een kelder.
    De oude bewoners waren niet erg opruimerig. Bewaarden wellicht ook zaken die je nog wel eens zou kunnen gebruiken. Er was natuurlijk ook nog geen 'gemeentereiniging', dus kadavers zullen ook ergens een plek hebben gevonden. De entree van het woongedeelte heeft een naar meerdere richtingen gebogen plafond opgebouwd uit klinkers. Eerst de grootste problemen met cement opgelost, daarna het stucwerk verwijderd. Vervolgens alle voegen van onderen en van boven verstevigd met cement. Daarbij kwamen vele documenten van vlak voor de tweede wereldoorlog tevoorschijn. Naast de zandsteenblokken bij de buitendeur is er een fraaie entree ontstaan. De oude trap bestaande uit uitgesleten blokken zandsteen hebben we verwijderd en vervangen door een trap van beukenhout.

    Mijn goede vriend, de binnenhuisarchitect, begon te tekenen. Direct was bij hem het idee geboren in het tweede gebouw de eetzaal onder te brengen. Daarbij een terras. Dit idee komt uit het Arsenaal in Naarden waar Jan des Bouvrie zijn meubels verkoopt. In het eerste gebouw plande hij de gastenkamers. Om die te realiseren zijn muren gesloopt, muren gebouwd, deuren geplaatst, enkele ramen toegevoegd en een buitendeur bij de toekomstige verwarmingsruimte gemaakt. Denk daarbij aan het feit dat het woongedeelte op de begane grond buitenmuren heeft van 80 cm dik. Overal nieuwe deuren en ramen geplaatst. De zolderruimte is nog niet ingedeeld. Wel daar gewerkt aan twee badkamers, zodat er eventueel groepen onder kunnen worden gebracht. Aan de eisen van de brandweer kan tegemoet worden gekomen door het aanbrengen van een wand van glas met een deur.

    De vorige eigenaar vertelde dat hij in sauna's handelde. Dit bracht mij op het idee in de tussenruimte beneden een sauna te maken, daarboven een ruimte voor rust en daarboven een zolderkamer. Uit overleg van de later ingeschakelde architect en de instantie die moet toezien op de hygiëne is voortgekomen dat mijn idee dat gasten eventueel van mijn privé-badkamer gebruik kunnen maken niet is geoorloofd. Daarom blijft de sauna privé en kan ik gasten uitnodigen er gebruik van te maken. Het gebogen plafond beneden was laag. Dan maar de vloer verlagen. Eenvoudiger gezegd dan gedaan: de fundamenten van varkenshokken kwamen tevoorschijn.

    In eerste instantie was er nog geen plan hoe de schuur in het eerste gebouw te gebruiken. Al werkend is het plan ontstaan daar mijn woonruimte van te maken. Een keukenblok in het midden en een schitterende ruimte voor het kerkorgel. De slaapkamer boven is gigantisch groot en kan later worden ingedeeld. De zolder is ook aanzienlijk. Ik heb zelf voor architect gespeeld hierbij. Alleen het geraamte van de schuur is blijven staan. Er was één muur van klinkers. De vogels hadden ontdekt dat ze gemakkelijk het zand uit de voegen konden halen. De hele muur steen voor steen gedemonteerd en de klinkers gebruikt voor een nieuwe fundering. Na het maken van de opgaande muren konden de staande palen worden verwijderd. Zowel in de rustruimte van de sauna als in de grote woonkamer een schoorsteen gemaakt voor een houtkachel.

    De binnenhuisarchitect had een plan gemaakt voor de eetzaal. Hij was vergeten dat daar ook WC's in zullen moeten komen. Die zijn gemaakt. Ondanks het feit dat ik geen maaltijden wil gaan serveren worden er hoge eisen gesteld aan de hygiëne. Zo zou ik voor mijzelf daar een aparte WC moeten maken. Daarnaast een aparte wastafel voor de gasten en een voor de bediening achter de bar. De bovenverdieping van de eetzaal is bruikbaar voor bijeenkomsten van groepen.

    Het derde gebouw zal honderden jaren oud zijn. (Ik heb een kaart van het Kadaster uit 1842 waarin de weg van het dorp naar hier de weg naar Stadla heet.) Het plafond bestaat uit blokken zandsteen die tegen elkaar leunen. Ieder verklaarde mij voor gek dat ik daarin een opening voor een trap wilde maken. Je kunt toch niet van je gasten verwachten dat die buitenom naar hun slaapkamer gaan. Eerst in het plafond reparaties uitgevoerd. Daarna zowel van boven als van onderen zoveel cement in de voegen gedaan dat er een heel stevig geheel is ontstaan. Waar het trapgat zou moeten komen een stellage gemaakt van losse blokken Ytong. Daarna de zandsteenblokken die de doorgang versperden eenvoudigweg opgetild en verwijderd. Nu in dat gebouw twee appartementen gemaakt met beneden een zitkamer en boven een slaapkamer met badkamer. De buitengevel was slecht. Een medewerker vroeg mij of hij het stucwerk mocht verwijderen. Daarna kwam een fraaie gevel tevoorschijn van zandsteenblokken. Gaten gevuld met cement en waar leidingen hadden gezeten de boel dicht gemaakt. Er is nu een soort gevel ontstaan als in tekeningen van Anton Pieck. Alleen de binnenhuisarchitect vond dit niet mooi. In de nok zullen ramen moeten worden gemonteerd. Na vele ontwerpen door de later ingeschakelde architect heeft het CHKO ingestemd met een soort traliewerk.
    De laatste grote investering betrof het plaatsen van een septictank en het maken en vullen met grind van een 'zwembad' voor de reiniging van het afvalwater. De kosten hiervoor bedroegen 442000 Czk. Grind is niet duur maar wanneer twee vrachtwagens twee dagen heen en weer moeten rijden en een bulldozer de ruimte moet vullen lopen de kosten flink op. Positief was dat bij het aanvragen van de vergunningen gelijk verwezen kon worden naar het uitgevoerde werk.
    In 1912 is de bron vernieuwd waarin het regenwater zich verzamelt dat uit de helling komt. Naar het huis werd het drinkwater vervoerd in ijzeren buizen. Had je een ijzergebrek dan werd dat wel gecompenseerd. Tijdens de tweede wereldoorlog kwamen dorpsbewoners hier hun water halen. Enkele jaren geleden is er een verbinding voor water gemaakt van het dorp naar het gehucht aan de andere kant van mijn onderkomen. Ik heb daarop een aansluiting kunnen maken. Er was een leiding voor electriciteit van 800 meter naar het dorp. Je denkt daar voldoende aan te hebben omdat hier vroeger een boerderij was. Blijkbaar had men toen nog weinig machines. Ik moest een nieuwe aansluiting door CEZ laten maken. Men koos voor een nieuwe lange leiding in plaats van het monteren van een transformator aan de hoogspanningsleiding (hier 35 kV) die op korte afstand langs gaat. Er is een knooppunt van telefoonleidingen naast mijn terras. Dat maakte dat ik daarop aansloot en nu internet via een vaste telefoonleiding heb. Wellicht in de toekomst via een zender in het dorp, maar ik zit op de grens van het bereik. Een gasaansluiting zal hier wel nooit komen. Ook is er weinig kans dat er riolering vanuit het dorp komt. Daar heb ik nu dus op een juiste manier zelf voor gezorgd.

    Er zijn zoveel blokken zandsteen tevoorschijn gekomen dat er nu een muur is gebouwd, zoals je in Engeland ziet, ter lengte van 70 meter om bij een wolkbreuk er voor te zorgen dat water niet van de helling het huis in kan stromen. Ook zijn elders blokken opnieuw gebruikt. Nog steeds is er een grote voorraad blokken die ergens zijn verwijderd.

    Mijn conclusie van zo'n intensieve reconstructie is dat die veel meer kost dan nieuwbouw. Eerst breek je af, daarna moet je opruimen wat je als afval kreeg (voor een deel gebruikt om een parkeerplek bij de weg te maken en een helling richting de weg wat flauwer te maken) en daarna kun je pas gaan opbouwen.

    Ondanks alle verbouw is het uiterlijk van de gebouwen nog steeds als vanouds en voldoet ruim aan de eisen die in dit landschapspark worden gesteld.

    Spreken we tot slot over de financiën.
    Men hanteert in Tsjechië ook een prijs per kubieke meter inhoud van een gebouw. Laat ik deze op de gebouwen los en reken ik met een grondprijs voor de 2,2 ha dan kom ik op een verkoopprijs van het geheel van 16 miljoen kronen. Een bedrag dat voor Tsjechië erg hoog is. Aan investeringen zit ik inclusief het gepleegde onderhoud aan bebouwing en tuin gelukkig nog aan een lager bedrag. Ik neem dus aan dat ik nog wel goed bezig ben. Het probleem is alleen dat de portemonnee leeg is en dat die maar mondjesmaat wordt gevuld met een besparing op AOW en pensioen. Geen enkele bank wil vanwege mijn leeftijd een krediet geven voor een periode van een 6 jaar voor het geld dat ik nog nodig heb om zo ver te komen dat ik gasten kan gaan ontvangen.

    Wie weet helpt deze informatie.
     
    petra, Tabe, beer en 6 anderen vinden dit leuk.
  2. Een prima en duidelijk verhaal! Goed verwoordt trouwens.
    Heel veel succes met dit project!
     
  3. Wat een enorme klus! Petje af :beleefd:
    Kun je ook wat foto’s plaatsen?
     
  4. Aan de eisen van de brandweer kan tegemoet worden gekomen door het aanbrengen van een wand van glas met een deur.

    helaas was het maar zo eenvoudig.......​

    De laatste grote investering betrof het plaatsen van een septictank en het maken en vullen met grind van een 'zwembad' voor de reiniging van het afvalwater. De kosten hiervoor bedroegen 442000 Czk.

    jammer dat het niet eerder op het forum stond ,dan was je waarschijnlijk 1/3 kwijt geweest.
    Men hanteert in Tsjechië ook een prijs per kubieke meter inhoud van een gebouw.

    dat is voor buitenlanders ,voor lokale mensen zijn dit voor oude gebouwen sloopkosten.
    mocht je meer gaan verbouwen zet het eens op het forum ,vaak hebben mensen goede tips die de kosten vaak meer dan halveren.
    Persoonlijk vindt ik zo een bouwproject prachtig, lijkt een beetje op wat ik nu heb.
     
    kuurgast, lexHeezius en elske vinden dit leuk.
  5. Mooi verhaal. Heel veel succes met alles.
     
  6. Zo te zien ben je al een tijdje bezig ! Wens je veel succes in dit mooie land. Wat mij betreft mag je de bijdragen op dit forum in het vervolg wel wat korter houden. Dat leest wat beter.
     
    zapalky vindt dit leuk.

Deel deze pagina